Orçamento para Incorporação (NBR 12.721)

A incorporação imobiliária é um dos negócios mais realizados no setor da construção civil. Tendo em vista a relevância social e a venda antecipada (no lançamento ou durante a construção), a legislação prevê alguns mecanismos de proteção ao comprador. Na década de 50, com a urbanização acelerada do país, em parte provocada pelo crescimento da indústria, havia uma forte procura por imóveis nas áreas urbanas. O número de incorporadores e de empreendimentos cresceu rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lançavam empreendimentos, recebiam recursos e não eram mais encontrados. Em contraposição, profissionais sérios eram obrigados a arcar com as diferenças provocadas pela inflação, pois a legislação não previa o reajustamento de preços. Além disso, também existiam dificuldades quanto à identificação dos direitos e deveres dos proprietários e moradores de imóveis que dispunham de áreas de uso comum. Esses problemas eram abordados com a mesma legislação aplicada a condomínios de áreas rurais, baseada no Código Civil de 1917, e provocaram dificuldades de interpretação, exigindo a edição de legislação apropriada. Em 1964, a Lei 4591 definiu regras específicas para o condomínio em edificações e para as incorporações imobiliárias. A definição legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporação imobiliária é "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas". Em outras palavras, "incorporação imobiliária é o contrato pelo qual empresa de incorporação se compromete a vender, ou vende, fração ideal de terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construção que a autoridade administrativa aprovará, e de memorial que o descreva, e será arquivado no Registro de Imóveis" (a definição é de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317). Parte desta legislação foi alterada com a edição do novo Código Civil brasileiro, mas as questões referentes à especificação e ao orçamento são reguladas/detalhadas através da NBR 12721 (ABNT, 2006). A NBR 12721 é a Norma Brasileira que define os critérios para a descrição das unidades e para o orçamento na incorporação de edificações em condomínio. A versão anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em obediência ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada posteriormente em 1992, 1999 e 2006. A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartórios de Imóveis, das questões relativas ao custo e às especificações dos imóveis. A finalidade principal é a garantia, para incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prédio será construído com determinadas características, registradas em planilhas próprias, não se exigindo ou aceitando obra diversa (ABNT, 1965, 1993, 1999, 2006).

·         Documentos para o registro da incorporação

A negociação das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma série de documentos, tornando clara a incorporação. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados no Cartório de Registro de Imóveis. Há uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados à NBR 12721 são os seguintes:
“e) cálculo das áreas das edificações, discriminando além do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53, desta lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se também o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; l) declaração em que se defina a parcela do preço de trata o inciso II, do art. 39; p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos”.

·         Requisitos para o orçamento pela Norma NBR 12721

Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar, neste momento, os itens (e), (g), (h) e (l), os quais são definidos através dos critérios da Norma. O principal elemento é o preço do edifício a ser incorporado e das suas unidades componentes, obtidos inicialmente através de um orçamento padronizado. São oito planilhas, chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as características do prédio, geralmente antes mesmo de ser concluído o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de anteprojeto, as dimensões e os acabamentos já devem estar definidos. Os quadros são os seguintes (ABNT, 2006): I) Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global; II) Cálculo das áreas das unidades autônomas; III) Avaliação do custo global e unitário da construção; IV A) Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo do re-rateio de subrogação; IV B) Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (condomínio vertical); IV B1) Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (condomínio horizontal); V) Informações gerais; VI) Memorial descritivo dos equipamentos; VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso privativo); VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso comum). O preço da construção deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporação. Inicialmente, por não existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de orçamento, realizada através dos Quadros I a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006). Esta norma criou uma metodologia que permite a obtenção dos custos de cada unidade autônoma a partir de anteprojetos da edificação a ser incorporada. Através dela, também são definidos dimensões e detalhes de acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compõe a obra. Os resultados são registrados nos "Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, há diferentes interpretações em cada cartório, sendo que alguns exigem apenas os Quadros I e II e um ofício descrevendo os custos das edificações. Antes da incorporação se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autônoma. Este processo é realizado através dos "custos unitários básicos", elementos padronizados de custo, calculados mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil. Em um segundo momento, após a incorporação, deve ser realizado um orçamento discriminado de construção, tendo como base composições de custo correntes (publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.

FONTE:
Marco Aurélio Stumpf González
Doutor em Engenharia
 

Códigos de Práticas na Construção Civil

Códigos de Práticas são documentos técnicos de referência nacional, porém não normativos, consensualizados entre os principais agentes envolvidos na cadeia produtiva, contribuindo para a consolidação e disseminação do conhecimento relativo a elementos e sistemas construtivos consagrados na construção civil. Caracterizam-se por recomendar as boas práticas para o processo de produção de edifícios, abrangendo aspectos técnicos desde projeto, execução, controle até uso e manutenção, bem como aspectos contratuais, de garantias e responsabilidades.

Essa atividade foi realizada pelo IPT em parceria com a Escola Politécnica da USP, no âmbito de um projeto de pesquisa denominado “Criação de mecanismos para avaliação e melhoria da qualidade e da racionalidade em empreendimentos habitacionais de interesse social”, financiado com recursos do Programa HABITARE da FINEP (Financiadora de Estudos e Projetos).

O projeto contemplou, além dos Códigos, o desenvolvimento de métodos e critérios para avaliação de empreendimentos habitacionais e o projeto para produção de unidades habitacionais de interesse social. Teve início em março de 2007 e término em fevereiro de 2010. A atividade específica sobre Códigos de Práticas teve sua apresentação final ao setor da construção civil no mês de novembro de 2009, na sede do SECOVI-SP, Sindicado da Habitação, São Paulo.

Objetivos

A atividade teve dois objetivos fundamentais:

  • Propor uma estrutura institucional e operacional para a elaboração de Códigos de Práticas destinado à produção de edifícios, no Brasil;
  • Propor a estrutura e o conteúdo necessário para os documentos gerados no âmbito de um Sistema Nacional de Códigos de Prática.

De forma a demonstrar a viabilidade das proposições, foi realizada uma aplicação piloto, por meio do desenvolvimento de um Código de Prática específico para o sistema construtivo “alvenaria de vedação de blocos cerâmicos”. Os trabalhos contaram com a participação de representantes do setor produtivo (fabricantes de blocos cerâmicos, construtores, incorporadores e projetistas), do setor financeiro, como a CAIXA, de agentes promotores da habitação, como a CDHU, de instituições de ensino e pesquisa, e de entidades de apoio, como o SENAI.


Estado da Arte

A pesquisa bibliográfica realizada mostrou que diversos países já possuem experiência em relação a esse tema, como Austrália, Canadá, França, Estados Unidos, Portugal e Reino Unido, que desenvolveram já há algum tempo os seus respectivos Códigos de Práticas (Building Codes), Códigos Técnicos, Documentos Técnicos Unificados (Documents Techniques Unifiés) ou Fichas de Construção.


Justificativa e impactos esperados

Um dos problemas com os quais se defrontam os agentes públicos e privados no momento de estabelecer contratos na construção civil é o da falta de procedimentos homogêneos de projeto, execução, controle, uso e manutenção de muitos dos elementos tradicionais dos edifícios – vedações, revestimentos, esquadrias, sistemas prediais, coberturas, etc.

Embora a referência à normalização técnica seja importante, ela não é suficiente, devendo ser complementada por documentos do tipo caderno de encargos, manuais técnicos, especificações de desempenho e procedimentos constituintes de programas da qualidade.

Daí a importância da elaboração dos Códigos de Práticas, reunindo de forma unificada e homogênea, parâmetros de projeto, execução, controle da produção, uso e manutenção dos elementos ou técnicas construtivas já consagradas na construção civil. Além disso, tais códigos incluem ainda aspectos contratuais, de garantias e de responsabilidades, tópicos normalmente não contemplados nas normas técnicas da ABNT / INMETRO.

A unificação dos procedimentos num único documento, considerando todas as etapas do processo projetual e de produção de um edifício, representa ganho considerável para todos os agentes envolvidos, contribuindo para a maior competitividade do setor e para a obtenção de produtos de melhor desempenho, como já comprovado em outros países.


Principais desafios tecnológicos

Estabelecer um mecanismo, num setor que envolve múltiplos agentes e dezenas de milhares de empresas, distribuídos pelo território nacional, é uma tarefa complexa e que impõe grande desafio. Para vencê-lo é fundamental ter uma estratégia bem definida, estruturada com base em processos já desenvolvidos por outros países, além da realização de aplicações práticas junto ao setor.

Com relação à elaboração do Código de Prática em si, também há alguns desafios, como por exemplo reunir o setor interessado para que o documento seja completo, tenha credibilidade técnica e seja aplicável na prática das obras.


Parceiros

O documento Código de Práticas de Alvenaria de Vedação em Blocos Cerâmicos foi elaborado pelo IPT, com apoio da EPUSP, e consensualizado junto a uma parcela considerável do setor produtivo, com a participação de representantes das seguintes entidades: ANICER – Associação Nacional da Indústria Cerâmica; Sindicercon-SP – Sindicato da Indústria da Cerâmica para Construção do Estado de São Paulo; ACERTAR – Associação das Cerâmicas de Tatuí e Região; ACERVIR – Associação das Cerâmicas Vermelhas de Itu e Região; SECOVI-SP – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Adm. de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo; Sinduscon-SP – Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas no Estado de São Paulo; AsBEA – Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura; CAIXA – Caixa Econômica Federal; CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo; EPUSP- Escola Politécnica da USP, UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina; UEL – Universidade Estadual de Londrina; SENAI – Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Construção Civil).


Resultados

Elaboração do Código de Práticas nº 01 - Código de Práticas de Alvenaria de Vedação em Blocos Cerâmicos, consensualizado entre representantes da cadeia produtiva do setor e disponível nessa página para download. Esse documento, assim como os demais Códigos de Práticas a serem elaborados, estarão inseridos num futuro Sistema Nacional de Códigos de Práticas – SiNCOP, que foi estruturado pela EPUSP, com apoio do IPT, e deverá estar inserido no PBQP-H.

Além disso, criou-se um modelo para elaboração de códigos de práticas, com formato, estrutura e conteúdo padronizados, a ser utilizado como referência para elaboração de outros códigos de práticas, abordando itens como: especificações de projeto, requisitos de desempenho, seleção de materiais, procedimentos de execução, controle de execução e de recebimento, uso e manutenção, garantias e responsabilidades.


Próximas etapas

Planeja-se uma parceria com entidades como a CAIXA e a CDHU, além da sensibilização de outros setores da indústria da construção civil (concreto, aço, etc.) para viabilizar a elaboração de Códigos de Práticas para outros elementos e sistemas construtivos tradicionais da construção de edifícios, dando continuidade à série de documentos.

A continuidade da pesquisa se dará com o desenvolvimento da tese de Doutorado que a pesquisadora do IPT Fabiana Cleto está realizando na Escola Politécnica da USP.


Fonte: Retirado do site IPT - Instituto de Pesquisas Tecnológicas - www.ipt.br