Orçamento para Incorporação (NBR 12.721)

A incorporação imobiliária é um dos negócios mais realizados no setor da construção civil. Tendo em vista a relevância social e a venda antecipada (no lançamento ou durante a construção), a legislação prevê alguns mecanismos de proteção ao comprador. Na década de 50, com a urbanização acelerada do país, em parte provocada pelo crescimento da indústria, havia uma forte procura por imóveis nas áreas urbanas. O número de incorporadores e de empreendimentos cresceu rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lançavam empreendimentos, recebiam recursos e não eram mais encontrados. Em contraposição, profissionais sérios eram obrigados a arcar com as diferenças provocadas pela inflação, pois a legislação não previa o reajustamento de preços. Além disso, também existiam dificuldades quanto à identificação dos direitos e deveres dos proprietários e moradores de imóveis que dispunham de áreas de uso comum. Esses problemas eram abordados com a mesma legislação aplicada a condomínios de áreas rurais, baseada no Código Civil de 1917, e provocaram dificuldades de interpretação, exigindo a edição de legislação apropriada. Em 1964, a Lei 4591 definiu regras específicas para o condomínio em edificações e para as incorporações imobiliárias. A definição legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporação imobiliária é "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas". Em outras palavras, "incorporação imobiliária é o contrato pelo qual empresa de incorporação se compromete a vender, ou vende, fração ideal de terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construção que a autoridade administrativa aprovará, e de memorial que o descreva, e será arquivado no Registro de Imóveis" (a definição é de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317). Parte desta legislação foi alterada com a edição do novo Código Civil brasileiro, mas as questões referentes à especificação e ao orçamento são reguladas/detalhadas através da NBR 12721 (ABNT, 2006). A NBR 12721 é a Norma Brasileira que define os critérios para a descrição das unidades e para o orçamento na incorporação de edificações em condomínio. A versão anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em obediência ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada posteriormente em 1992, 1999 e 2006. A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartórios de Imóveis, das questões relativas ao custo e às especificações dos imóveis. A finalidade principal é a garantia, para incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prédio será construído com determinadas características, registradas em planilhas próprias, não se exigindo ou aceitando obra diversa (ABNT, 1965, 1993, 1999, 2006).

·         Documentos para o registro da incorporação

A negociação das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma série de documentos, tornando clara a incorporação. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados no Cartório de Registro de Imóveis. Há uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados à NBR 12721 são os seguintes:

“e) cálculo das áreas das edificações, discriminando além do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53, desta lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se também o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; l) declaração em que se defina a parcela do preço de trata o inciso II, do art. 39; p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos”.

·         Requisitos para o orçamento pela Norma NBR 12721

Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar, neste momento, os itens (e), (g), (h) e (l), os quais são definidos através dos critérios da Norma. O principal elemento é o preço do edifício a ser incorporado e das suas unidades componentes, obtidos inicialmente através de um orçamento padronizado. São oito planilhas, chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as características do prédio, geralmente antes mesmo de ser concluído o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de anteprojeto, as dimensões e os acabamentos já devem estar definidos. Os quadros são os seguintes (ABNT, 2006): I) Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global; II) Cálculo das áreas das unidades autônomas; III) Avaliação do custo global e unitário da construção; IV A) Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo do re-rateio de subrogação; IV B) Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (condomínio vertical); IV B1) Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (condomínio horizontal); V) Informações gerais; VI) Memorial descritivo dos equipamentos; VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso privativo); VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso comum). O preço da construção deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporação. Inicialmente, por não existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de orçamento, realizada através dos Quadros I a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006). Esta norma criou uma metodologia que permite a obtenção dos custos de cada unidade autônoma a partir de anteprojetos da edificação a ser incorporada. Através dela, também são definidos dimensões e detalhes de acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compõe a obra. Os resultados são registrados nos "Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, há diferentes interpretações em cada cartório, sendo que alguns exigem apenas os Quadros I e II e um ofício descrevendo os custos das edificações. Antes da incorporação se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autônoma. Este processo é realizado através dos "custos unitários básicos", elementos padronizados de custo, calculados mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil. Em um segundo momento, após a incorporação, deve ser realizado um orçamento discriminado de construção, tendo como base composições de custo correntes (publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.

FONTE:

Marco Aurélio Stumpf González

Professor da Unisinos (www.exatec.unisinos.br/~gonzalez/index.html)

Doutor em Engenharia